Czy dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej jest możliwe mimo całkowitej bierności kontrahenta? Takie pytania często zadają mi klienci, kiedy po wcześniejszym podpisaniu umowy przedwstępnej (więcej o niej przeczytacie tutaj) druga strona uchyla się od podejmowania dalszych czynności. 

Niestety, odpowiedź nie jest w każdym przypadku taka sama. 

Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej – serdecznie zapraszam do lektury tego wpisu 🙂

Czym jest „uchylanie się” od zawarcia umowy przyrzeczonej?

Pojęcie uchylania się rozumiane jest intuicyjnie jako odmowa kontrahenta spotkania się w celu podpisania umowy przyrzeczonej. Zwykle ze złej woli lub okoliczności, za które on odpowiada.

W orzecznictwie jednak to pojęcie interpretowane jest szerzej.

Uchylanie się obejmuje zarówno przypadki umyślnego, jak i nieumyślnego, ale nieuprawnionego (bezpodstawnego) niepodejmowania czynności koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Bez wątpliwości brak stawiennictwa w umówionym terminie i miejscu zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi uchylanie się od jej zawarcia. 

Taki charakter może mieć jednak także nierealizowanie innych czynności, do których wykonania kontrahent zobowiązał się jeszcze przed zawarciem umowy:

– nieprzygotowanie projektu umowy przyrzeczonej, 

– brak skompletowania wymaganych do zawarcia umowy dokumentów, 

– niezebranie informacji w celu uzupełnienia umowy, czy także 

– brak podejmowania kontaktu, aby umówić dotychczas nieuzgodniony termin podpisania umowy przyrzeczonej. 

Zaniechania te, jak wspomniałam, nie muszą być zamierzone i podyktowane złą wolą. Wystarczy, że nie będą one znajdowały usprawiedliwienia.

Uzasadnieniem bezczynności drugiej strony może być wystąpienie tzw. siły wyższej – czyli okoliczności nagłe, niemożliwe do przewidzenia przy zawieraniu kontraktu i niezależne od stron. Przykładami są zjawiska podyktowane działaniem sił przyrody (pożar, powódź czy epidemia) lub działaniem władz państwowych i innych ludzi (konflikty zbrojne).

Treść umowy przedwstępnej a dochodzenie zawarcia umowy końcowej

W art. 390 § 2 kodeksu cywilnego przysądzono, że

gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przyznaję – brzmi to nieco enigmatycznie 🙂

Jak rozumieć wspomniane przez ustawodawcę “wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej”?

Takim wymaganiem jest przede wszystkim wskazany przez ustawodawcę wymóg zawarcia umowy przyrzeczonej w określonej formie.

Przyznaję jednak, że prawodawca rzadko zastrzega dla umów formę szczególną. Zatem najczęściej zawarcie umowy przedwstępnej (i przyrzeczonej) w formie pisemnej w zupełności wystarczy, a nie jest także wykluczone zawarcie takiej umowy w formie ustnej. 

Więcej o formie umowy przedwstępnej przeczytacie we wpisie: Forma umowy przedwstępnej a jej skutki.

Wśród innych wymagań wskazujemy także, m.in.:

• uzyskanie zgody osoby trzeciej – w przypadku, gdy wymaga tego skuteczne zawarcie umowy (np. zgody wierzyciela na przejęcie długu przez inną osobę albo zgody małżonka kontrahenta na dokonanie czynności prawnych dotyczących majątku wspólnego), 
• wydanie rzeczy – w przypadku sprzedaży tzw. rzeczy oznaczonych co do gatunku – np. 40 kg jabłek – bez dokonywania wyboru konkretnych sztuk owoców. 

Wystąpienie innych niż zachowanie odpowiedniej formy umowy przedwstępnej wymagań w odniesieniu do umowy przyrzeczonej to w praktyce jednak dość rzadka sytuacja 🙂

Dochodzenie zawarcia umowy

Jeśli dotychczasowy kontakt z kontrahentem nie pozostawia nadziei na zawarcie umowy przyrzeczonej, uprawnionemu z umowy przedwstępnej – przy zachowaniu opisanych wyżej wymagań – pozostaje jedynie wystąpienie na drogę sądową.

Wytaczając powództwo cywilne w treści pozwu musi zażądać zobowiązania pozwanego przez sąd do złożenia oświadczenia woli, jednocześnie wykazując treść umowy przyrzeczonej, która ma zostać w ten sposób zawarta.  

Co istotne, treść zawartej uprzednio umowy przedwstępnej wiąże Sąd. Bez zgody obu Stron czynności prawnej Sąd nie może modyfikować umówionych między stronami postanowień umowy przyrzeczonej!

A co w przypadku, gdy w umowie przedwstępnej nie ustalono treści wszystkich postanowień umowy przyrzeczonej? 

W takiej sytuacji Sąd dokonuje jej uzupełnienia. W tym celu musi tak zinterpretować umowę przedwstępną, aby powstałe w wyniku jej wykładni zapisy odpowiadały zgodnemu zamiarowi stron i celowi umowy. Pomocne przy ustaleniu treści “brakujących” zapisów będą także przepisy kodeksu cywilnego, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. 

Powyższe kwestie szczegółowo rozważał wielokrotnie Sąd Najwyższy. W wyroku wyroku z dnia 05 września 2002 roku, sygn. akt II CKN 1035/00), wskazał, że

Zastępcza funkcja wyroku, opartego na podstawie art. 64 k.c., realizuje się ex lege w chwili jego uprawomocnienia, tym samym nie jest konieczne składanie dodatkowych oświadczeń woli w formie aktu notarialnego.

Przedstawiciele literatury rozważają także inny, niemały problem.  Sporne jest czy dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej może wiązać się z jednoczesnym domaganiem się świadczenia zastrzeżonego w tej umowie. Mówiąc po ludzku 🙂  czy łącznie z żądaniem złożenia oświadczenia można dochodzić np. zapłaty zaliczki lub wydania określonego dokumentu.

W doktrynie dopuszcza się taką możliwość. Uprawniony może więc żądać zobowiązania dłużnika do wykonania takiego obowiązku w oparciu o umowę przedwstępną. Wyrok w tym zakresie nie zastąpi jednak ani zapłaty, ani także wniosku dłużnika o wydanie określonego dokumentu. Uprawniony, w drodze następczego postępowania egzekucyjnego może jednak podjąć działania do finalnego uzyskania odpowiednio zapłaty czy dokumentu.

***

Jak widzicie uprawniony z umowy przedwstępnej nawet przy bierności drugiej strony kontraktu nie pozostaje bez szans na wykonanie umowy i zawarcie umowy “końcowej” (przyrzeczonej). 

Oczywiście, musi w tym celu podjąć odpowiednie działania przed sądem. 

Aby jednak taka możliwość w ogóle zaistniała należy zawrzeć umowę przedwstępną z tzw. “silnym skutkiem” – odpowiadającą wymaganiom stawianym przez prawo umowie przyrzeczonej.

Jeżeli masz zamiar zawrzeć umowę przedwstępną i chcesz mieć pewność jej skuteczności – służę pomocą! 🙂

Pozdrawiam,

Weronika Powęska
radca prawny

***