Realizacja inwestycji budowlanych jest procesem niezwykle skomplikowanym.
Wymaga znacznych nakładów środków finansowych oraz doskonałej organizacji.
Ważne jest również zawarcie odpowiednich umów i to w taki sposób, by kompleksowo zabezpieczyć swoje interesy.
W mojej kilkuletniej praktyce zawodowej zawsze poświęcałam temu zagadnieniu szczególną uwagę.
Z tej właśnie praktyki wiem, że często stosowanymi rozwiązaniami w tym celu są kara umowna (o której więcej przeczytacie tutaj) oraz kaucja gwarancyjna.
Dziś omówię drugie z przywołanych rozwiązań.
Zapraszam do dalszej części artykułu!
Czym jest kaucja gwarancyjna?
Jak wspomniałam wcześniej kaucja gwarancyjna jest jednym z umownych zabezpieczeń prawidłowego wykonania umowy.
Najogólniej polega ona na pozostawieniu w dyspozycji Inwestora odpowiedniej kwoty w umowie określonej wysokości na wypadek braku lub niewłaściwej realizacji przez Wykonawcę poszczególnych zobowiązań umownych.
Kwota ta może trafić do Inwestora na skutek bezpośredniego uiszczenia na jego rzecz przez Wykonawcę umówionej sumy. Następuje to jeszcze przed rozpoczęciem realizacji umowy o roboty budowlane, np. przy zawarciu umowy.
Częściej jednak kaucja znajdzie się w rękach Inwestora na skutek zatrzymywania części należnego Wykonawcy wynagrodzenia. W praktyce ma to często miejsce z wykorzystaniem instytucji potrącenia.
Zatrzymaniu najczęściej podlega określona kwota z każdej wystawionej przez Wykonawcę faktury.
Jej wysokość ustala się w odpowiedniej proporcji do całości należności z faktury.
Wartość ta może być dowolnie kształtowana przez strony w ramach swobody umów.
Inwestor jest uprawniony zazwyczaj do czasowego zachowania ok 5-15% wartości każdej z wystawionych przez Generalnego Wykonawcę faktur.
Czym jest należyte wykonanie umowy? Przede wszystkim wykonanie prawidłowe (niewadliwe) oraz terminowe.
Zatrzymane kwoty będą zatem służyć zaspokojeniu ewentualnych roszczeń Inwestora, mogących powstać w wyniku niewłaściwego wykonywania robót. Przykładem takiego roszczenia są zazwyczaj naliczone wykonawcy kary umowne. Równie często są to także koszty wykonywania uprawnień z tytułu udzielonej przez Wykonawcę gwarancji lub rękojmi.
Odnosząc się formy kaucji gwarancyjnej wskazuję, że może zostać zastrzeżona na dwa podstawowe sposoby.
Pierwszy z nich to zawarcie w łączącej Inwestora i Generalnego Wykonawcę umowie o roboty budowlane odpowiedniego postanowienia.
Drugi zaś, zawarcie pomiędzy wcześniej wspomnianymi uczestnikami procesu budowlanego odrębnej umowy.
Najczęstszym jednak sposobem zastrzeżenia kaucji gwarancyjnej jest dodanie odpowiedniej klauzuli umownej do już zawartej, „głównej” umowy o roboty budowlane.
Jest to także częsty element wielogodzinnych negocjacji 🙂
Charakter kaucji gwarancyjnej
Przyjmuje się, że umowa kaucji gwarancyjnej jest umową kauzalną. Oznacza to, że jej spełnienie wynikającego z niej świadczenia musi mieć określoną przyczynę.
W tym wypadku, prawną przyczyną przysporzenia jest zabezpieczenie wierzytelności.
Jest to także umowa realna. Uiszczający kaucję przekazuje określoną kwotę (musi ją nomen omen realnie wpłacić).
Następuje zatem przeniesienie własności przedmiotu kaucji.
Konieczne jest nie tylko przeniesienie prawa własności, lecz także władztwa nad środkami – czyli ich posiadania.
Jednocześnie beneficjent kaucji w przypadku ziszczenia się określonych warunków będzie mógł z wpłaconych środków skorzystać lub zobowiązany będzie do ich zwrotu.
Kaucja ma również charakter akcesoryjny, jest ściśle związana ze stosunkiem prawnym, który zabezpiecza.
Czy zatrzymana kaucja gwarancyjna to wciąż część wynagrodzenia?
Tę kwestię szczegółowo rozważał Sąd Najwyższy.
Odpowiedź na zadane pytanie przedstawiono w po wielekroć cytowanym wyroku z dnia 7 kwietnia 2017 r. w sprawie o sygn. akt V CSK 428/16.
Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy istotą gwarancji jest to, aby w majątku uprawnionego znalazła się określona kwota. Jednym ze sposobów jej cyklicznego tworzenia jest właśnie zatrzymanie części należnego Wykonawcy wynagrodzenia.
Z powyższych twierdzeń Sąd Najwyższy wywiódł natomiast następujący wniosek. Brak jest podstaw do tego, aby zatrzymaną część wynagrodzenia, traktować w dalszym ciągu, jako wynagrodzenie.
Z chwilą zatrzymania części wynagrodzenia stało się ono bowiem kwotą gwarancji, której status prawny jest całkowicie inny od wynagrodzenia za roboty budowlane.
Skorzystanie z kaucji gwarancyjnej
W przywołanym wyżej wyroku Sąd Najwyższy trafnie spostrzegł, że Inwestor – beneficjent gwarancji może tę kwotę zużyć tylko na ściśle określony cel w oznaczonym czasie.
Celem tym jest zaspokojenie roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy.
Powyżej wskazałam już kilka przykładów. Zaznaczę jeszcze, że strony mogą się umówić, że jedynie niektóre z roszczeń Inwestor będzie mógł zaspokoić z kwoty kaucji. Jeśli tak się stanie, pozostałe żądanie będzie mógł zgłaszać Generalnemu Wykonawcy na drodze wezwań do zapłaty.
Najkorzystniej dla Inwestora jest nie zastrzegać żadnych ograniczeń, a katalog roszczeń, które można potrącić z kwotą gwarancji uregulować jak najszerzej.
W interesie Generalnego Wykonawcy jest natomiast sytuacja dokładnie odmienna. 🙂
W umowie gwarancji lub odpowiednim postanowieniu umowy o roboty budowlane zastrzec należy także czas, w którym Inwestor ma prawo zaspokoić się z kaucji.
Po upływie tego terminu prawo do skorzystania z kwoty kaucji wygasa. Aktualizuje się natomiast uprawnienie Generalnego Wykonawcy do żądania zwrotu kaucji.
Podobna sytuacja ma miejsce, gdy w zastrzeżonym czasie nie zajdzie zdarzenie przewidziane umową gwarancji. Również wtedy Inwestor zobowiązany jest do zwrotu kwoty kaucji.
Zwrot kaucji gwarancyjnej
W pierwszej kolejności należy podkreślić, że może, lecz nie musi on nastąpić.
Jeśli następuje, zwrot odbywa się w innym reżimie prawnym niż żądanie zapłaty wynagrodzenia.
Od chwili zatrzymania części wynagrodzenia na poczet kaucji zmienia się charakter świadczenia. Oczywiście dalej jest pieniężne.
O wykorzystaniu kaucji nie decyduje to, czy roboty zostały wykonane. Istotne jest czy zaszły warunki przewidziane umową o ustanowieniu gwarancji uprawniające do ewentualnego zwrotu. Żądanie zwrotu kwot zatrzymanych na kaucję nie jest więc tożsame z żądaniem zapłaty wynagrodzenia.
Zwrot kaucji następuje nierzadko w dwóch odrębnych terminach – w każdym z nich w ustalonej umownie części.
Zwrotu pierwszej transzy kaucji Inwestor dokonuje najczęściej po końcowym odbiorze robót. Drugą zaś zwraca niejednokrotnie na wiele lat po zrealizowaniu Inwestycji. Dokładniej po upływie terminów realizacji roszczeń z tytułu rękojmi i ewentualnie udzielonej przez Wykonawcę gwarancji.
W ślad za Sądem Najwyższym należy zauważyć, że kwota gwarancji może nigdy nie zostać zwrócona.
Nie jest bowiem wykluczone, że zostanie w części lub całości zużyta przez uprawnionego (Inwestora) na pokrycie jego roszczeń związanych z nienależytym wykonaniem umowy.
Sąd Najwyższy uznał, że ustanowienie kaucji gwarancyjnej powoduje częściowe odnowienie zobowiązania łączącego strony. Choć częściowo wygasła wierzytelność Generalnego Wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia to w jej w miejsce pojawiła się wierzytelność o zwrot kaucji.
UWAGA!
Powyższy pogląd ma konkretny, praktyczny wymiar. Wpływa bowiem na zakres odpowiedzialności Inwestora za zapłatę wynagrodzenie podwykonawców. Taka kwalifikacja zatrzymanej kwoty kaucji doprowadziła do uznania, że inwestor nie ponosi solidarnej odpowiedzialności za zwrot zatrzymanej przez Generalnego Wykonawcę kaucji podwykonawców.***
Tym optymistycznym dla wszystkich Inwestorów akcentem kończę omówienie przedstawionego zagadnienia. 🙂
Mam nadzieję, że ten wpis nieco przybliżył Wam instytucję kaucji gwarancyjnej.
Jeśli będziecie mieć jakiekolwiek pytania związane z tym lub jakimkolwiek innym, także wcześniej poruszanym tematem – zapraszam do kontaktu.
Weronika Powęska
radca prawny
***
W Kancelarii, w której pracuję zajmujemy się obsługą (nie tylko!) deweloperów.
Ostatnio spotykamy się z problemem poszukiwania rozwiązań nakierowanych na minimalizowanie strat naszych klientów – inwestorów.
Zmagają się bowiem z kłopotami w zakresie terminowości i jakości wykonywania prac budowlanych [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }