Niedawno na moim profilu instagramowym – prowadzonym niejako w uzupełnieniu tego bloga – jednym z tematów była umowa przedwstępna. Post spotkał się z dużym zainteresowaniem. Dzięki temu wiem, że temat umów po pierwsze nie jest Wam obcy, a po drugie jest dla Was interesujący. Zatem – “witam w klubie” 🙂
Postanowiłam zatem nieco rozszerzyć omówioną wcześniej tematykę. Ta garść teorii – która niektórym może wydać się prawniczą, nudną paplaniną ma jednak istotne przełożenie na praktykę.
Jeśli chcecie dowiedzieć się czym jest umowa przedwstępna i jakie postanowienia należy w niej zawrzeć – czytajcie dalej! 🙂
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to specyficzny rodzaj umowy. Ustawodawca w art. 389 § 1 kodeksu cywilnego zdefiniował, że jest to
umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy.
Spośród innych umów, znanych z obrotu gospodarczego, wyróżnia się tym, że jej przedmiotem nie jest zobowiązanie stron do spełnienia na rzecz drugiej określonego świadczenia.
Co do zasady więc jej podpisanie nie aktualizuje np. obowiązku zapłaty czy wykonania na rzecz innej osoby określonej usługi. Złożone w umowie przedwstępnej oświadczenie ma raczej charakter zapewnienia o woli sfinalizowania transakcji, która (z różnych przyczyn) jeszcze nie dochodzi do skutku.
Istotą tej umowy jest nomen omen przedwstępne zobowiązanie się do złożenia w przyszłości określonego oświadczenia woli – przez jedną lub obie strony. Mówiąc wprost: zobowiązanie do zawarcia w późniejszym czasie innej umowy, którą nazywa się umową przyrzeczoną.
Dopiero więc złożenie oświadczenia w umowie przyrzeczonej będzie się wiązać ze spełnieniem wspomnianego wcześniej świadczenia.
Przykładami świadczeń mogą być wydania rzeczy, wykonania określonej usługi, czy też zapłata ceny lub wynagrodzenia. Dopiero zatem treść finalnie złożonych oświadczeń (zgodnie z wcześniej zaciągniętym w umowie przedwstępnej zobowiązaniem do ich złożenia) stanowić będzie o zawarciu oznaczonej umowy przyrzeczonej (stanowczej).
Mogłoby się zatem zdawać, że zawarcie umowy przedwstępnej nie rodzi żadnych konsekwencji. Nie jest to jednak prawda. Istnieją sposoby na skłonienie drugiej strony do zawarcia umowy. Jedynym z nich jest sporządzenie umowy we właściwej formie. Innymi – przewidzenie w umowie przedwstępnej dodatkowych postanowień np. zobowiązujących uchylającego się do zapłaty określonej kwoty.
Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną!
Umowa deweloperska dotyczy szczególnego zobowiązania jednej ze stron – Dewelopera. To zobowiązanie, przeciwnie do typowego dla przedwstępnej umowy sprzedaży, dotyczy nie tylko zobowiązania do przeniesienia własności, ale przede wszystkim zobowiązania do wybudowania budynku i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Często także samo powstanie przedmiotu świadczenia jednej ze stron – Dewelopera warunkowane jest faktycznie zaangażowaniem środków drugiej strony – Nabywcy (mimo ich czasowego zabezpieczenia na mieszkaniowym rachunku powierniczym).Co musi zawierać umowa przedwstępna?
Bardzo istotne jest to, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Takimi postanowieniami będą zobowiązania główne stron (tzw. essentialia negotii umowy). Są to kluczowe postanowienia przyszłej umowy określające niejako przyczynę jej zawarcia. Często, w kodeksie cywilnym, określił je już ustawodawca.
Na przykład dla umowy sprzedaży są to postanowienia o przeniesieniu własności rzeczy i jej wydaniu przez sprzedającego oraz postanowienia o odbiorze rzeczy i zapłacie ceny przez kupującego.
Przy umowie najmu są to natomiast oddanie najemcy rzeczy do używania (świadczenie wynajmującego) oraz odpowiadający mu obowiązek zapłaty czynszu (świadczenie najemcy).
Warto nadmienić, że zawarcie umowy przedwstępnej może poprzedzać zawarcie rozlicznego rodzaju umów. Przykładami znanymi z kodeksu cywilnego mogą być, wcześniej wspomniana, umowa sprzedaży lub umowa dzierżawy. Można zawrzeć też umowę przedwstępną w zakresie umów niewskazanych w kodeksie cywilnym. W obrocie to najczęściej przedwstępna umowa o pracę czy umowa spółki jawnej.
Dodatkowo umowa przedwstępna może (choć nie musi) zawierać planowany termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
W jej treści można zawrzeć także inne postanowienia, także te zabezpieczające jej wykonanie – czyli skłaniające drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej – takie jak zadatek czy kara umowna (o której więcej przeczytacie tutaj).
Umowa przedwstępna – istotne cechy
Umowa przedwstępna jest umową kauzalną.
Oznacza to, że skuteczność jej zawarcia uzależniona jest od istnienia i prawidłowości tzw. “causy” czyli mówiąc po ludzku – powodu :-). Tym powodem, dla którego strony zawierają umowę przedwstępną jest oczywiście wola nabycia w przyszłości określonego prawa lub otrzymanie określonego świadczenia.
Posługując się ponownie przykładem umowy sprzedaży causą jest to, aby rzecz – odpłatnie – zmieniła właściciela.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych (różnych instancji) nie budzi jednak wątpliwości, że umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną.
Wynika to z tego, że oświadczenia stron umowy przedwstępnej nie są swoimi ekwiwalentami. Same w sobie oświadczenia zobowiązujące nie przedstawiają wartości ekonomicznej, którą można by uznać za wzajemną względem analogicznego zobowiązania drugiej strony.
W praktyce brak charakteru wzajemności rodzi określone skutki. Przykładami mogą być :
- nieobowiązywanie zasady o jednoczesnym spełnieniu „świadczeń” (w tym wypadku jednoczesnego złożenia oświadczeń woli) oraz
- brak możliwości odstąpienia od umowy.
***
Dziś nie poruszyłam pewnej dość istotnej kwestii. Mianowicie formy umowy przedwstępnej.
Nie myślcie jednak, że o tym zapomniałam! Ten temat zostawiłam niejako „na deser” 😉 Już niebawem pojawi się nowy wpis poświęcony praktycznym konsekwencjom przyjęcia określonej formy umowy przedwstępnej.
Już teraz zapraszam Was do zasubskrybowania bloga – dzięki temu, gdy wpis się pojawi otrzymacie o tym powiadomienie.
Pozdrawiam,
Weronika Powęska
radca prawny
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }